Comprare casa dal costruttore: quali sono vantaggi e costi?

Una delle opzioni quando si decide di acquistare una casa nuova è di comprarla direttamente dal costruttore. È una scelta che comporta sicuramente dei vantaggi, come quello di potere personalizzare al massimo la nostra futura abitazione, ma che presenta – come tutte le decisioni molto importanti – alcuni aspetti da valutare.
Cosa bisogna valutare quando acquistiamo un immobile direttamente da un costruttore?

Alcuni elementi da concordare prima dell’acquisto, insieme agli architetti e i progettisti sono: la suddivisione interna degli ambienti, le finiture, le controsoffittature, ecc.
Così potremo avere un ambiente più idoneo alla nostra casa “ideale”.
Per di più, una casa nuova è realizzata con le tecnologie e i materiali più moderni, che permettono il massimo risparmio energetico e garantiscono sicurezza antisismica, comfort abitativo e salubrità dell’aria.

Bisogna sempre valutare bene in modo approfondito, tutti i dettagli del caso e, se si seguono alcuni consigli, non ci dovrebbero essere reali motivi per dubitare dell’affare.

Come comportarsi quando si acquista una casa dal costruttore

Quando si acquista da un’impresa ci si può trovare di fronte a due situazioni diverse:

  • La casa è già pronta o in fase di completamento.
  • La casa è ancora in fase progettuale.

È normale che il costruttore voglia vendere le unità abitative quando l’immobile è ancora in fase di costruzione, però così è necessario firmare un contratto preliminare con i vari dettagli (per esempio il prezzo, i tempi di consegna e le date di pagamento in funzione dell’avanzamento dei lavori).

Oltre alla norma non scritta ma sempre valida, ci sono due decreti legislativi (122/2005 e 14/2019) che tutelano chi acquista casa dal costruttore. Il secondo, in particolare, riguarda la stesura presso un notaio del preliminare di vendita.
Nel dettaglio: 

  • al momento della sottoscrizione del preliminare il costruttore deve consegnare una fideiussione a garanzia di tutte le somme versate fino al rogito.
  • Il contratto preliminare deve indicare gli estremi del permesso di costruire, gli eventuali atti d’obbligo e le convenzioni urbanistiche stipulati, l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile; le caratteristiche tecniche della costruzione; i termini massimi di esecuzione del fabbricato; il prezzo complessivo per la compravendita; gli estremi della fideiussione, le caratteristiche costruttive dell’immobile e l’eventuale indicazione di imprese appaltatrici.
  • Alcune tutele possono estendersi anche dopo il rogito, come il diritto di prelazione in caso di vendita all’asta e la cosiddetta “postuma decennale”, cioè la garanzia contro i danni emersi nei dieci anni successivi, dovuti a difetti di costruzione, che richiedano interventi da parte dell’acquirente.
  • Prima del rogito, il costruttore dovrà procedere all’eventuale frazionamento del mutuo e della relativa garanzia ipotecaria o al perfezionamento dell’atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca o di un eventuale pignoramento.

Quali sono i costi in caso di acquisto dal costruttore?

Dal punto di vista fiscale, a differenza degli acquisti fra privati, la compravendita dal costruttore ha il pagamento dell’IVA che varia dal 4%, nel caso di acquisto di un immobile destinato a prima abitazione, al 10%, nel caso invece di una seconda casa. Qualora si decidesse di acquistare da una ditta costruttrice, si avranno le seguenti spese:

  • acquisto prima casa dal costruttore: IVA al 4%.
  • Acquisto seconda casa dal costruttore: IVA al 10%
  • Se la casa che acquistiamo è di lusso, l’IVA sarà al 22%
  • Contratto preliminare: onorario del notaio.
  • Caparra garantita da una fideiussione valida fino al rogito.
  • Al momento del rogito: onorario del notaio.
  • Imposte di registro, ipotecaria e catastale (in totale 600 euro).

Oltre alle precedenti spese citate bisognerà aggiungere la commissione dell’agenzia immobiliare, particolarmente utile nell’acquisto dell’impresa costruttrice.

Accollo del mutuo edilizio: conviene?

È conveniente accollarsi il mutuo nella compravendita diretta dai costruttori. Non sempre per l’acquirente risparmia sui piani di rimborso e sui tassi d’interesse proposti dalla banca. Pertanto, è bene ogni singola altra proposta.

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