Preliminare di Compravendita… di cosa si tratta?

Ti sei mai chiesto che valore ha un Preliminare di Compravendita?

Il preliminare di compravendita se ben predisposto è un contratto che obbliga, ed aggiungerei tutela, le parti ad una futura compravendita stabilendone al tempo stesso modalità e termini.

PUNTO 1: Perché farlo?

Il contratto preliminare di compravendita viene fatto quando sorgono quei problemi che impediscono la vendita immediata dell’immobile.

Es. ricerca di un finanziamento per chi acquista oppure vendita di un immobile che consenta di avere le risorse necessarie per il nuovo acquisto etc etc.. (di esempi ce ne sarebbero davvero un’infinità).

PUNTO 2: Che differenza c’è tra preliminare di compravendita e proposta di acquisto?

La proposta di acquisto, che solitamente si sottoscrive in Agenzia Immobiliare, è la sola dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un determinato bene immobile ad un certo prezzo.

La proposta di acquisto è sempre accompagnata dal versamento di una somma di denaro che viene trattenuta dall’agente immobiliare e consegnata al venditore a titolo di caparra solo nel momento in cui il venditore firma la proposta per accettazione e dopo aver dato comunicazione dell’avvenuta accettazione al proponente.

Il venditore nel frattempo è libero di valutare, oltre alla tua, altre eventuali proposte di acquisto a lui pervenute. La proposta di acquisto fino a che non è firmata anche dal venditore vincola solamente l’acquirente, ed è irrevocabile per un dato periodo concordato tra proponente e agente immobiliare.

Alla scadenza di detto termine l’acquirente può ritenersi “libero” e ricevere in restituzione le somme versate a titolo di caparra.

Mi sembra corretto specificare che nel momento in cui la proposta di acquisto è debitamente firmata da venditore e acquirente questa diviene automaticamente un contratto preliminare.

PUNTO 3: Ma se una proposta di acquisto controfirmata da ambo le parti ha lo stesso valore perché fare un preliminare di compravendita?

La risposta è semplice: il preliminare è molto più dettagliato e tiene in considerazione le esigenze specifiche di entrambi, venditore ed acquirente.

Incontrandosi, poi, si risolvono molti problemi che a prima vista potrebbero sembrare enormi ma che, poi nella sostanza, si risolvono velocemente.

Al contrario altri problemi, normalmente sottovalutati, potrebbero poi costituire un serio impedimento a procedere. Il mio consiglio è sempre quello di procedere con una proposta di acquisto per poi sostituirla il prima possibile con un dettagliato preliminare di compravendita.

Specifico che eventuali correzioni o modifiche al preliminare di compravendita vanno sempre concordate e sottoscritte da ambo le parti.

PUNTO 4: Cosa c’è scritto normalmente nel contratto preliminare di compravendita?

Gli aspetti che riguardano un contratto preliminare sono molti, proviamo ad elencare i più importanti.

Dovranno essere specificati il prezzo, l’immobile da acquistare, l’indirizzo, una descrizione dell’immobile indicato con gli estremi catastali.

E’ necessario che il contratto preliminare contenga questi dati pena la sua “Nullità”. Buona norma sarebbe quella di stampare le planimetrie catastali ed allegarle al contratto facendole firmare alle parti.

La verifica della proprietà e dell’inesistenza di vincoli.

La prima verifica, anche per importanza,  allo scopo di non incorrere nel rischio che un terzo, a ragione, possa impugnare l’atto di compravendita è quella di accertare chi è il legittimo proprietario del bene che deve necessariamente coincidere con la persona che poi firmerà il preliminare.

Bisogna verificare la provenienza dell’immobile ed a che titolo il venditore ne è divenuto proprietario, e può disporne, risalendo in sostanza fino ai venti anni precedenti.

Bisogna controllare l’eventuale presenza di ipoteche o servitù od in genere diritti che possano essere esercitati sulla casa oltre alle eventuali trascrizioni pregiudizievoli.

La regolarità edilizia e le conformità catastali

Se l’immobile è stato costruito con regolare permesso di costruire, se esistono domande di condono o sanatoria in corso, se è agibile, se le planimetrie catastali corrispondono allo stato di fatto dell’immobile in oggetto ed altro ancora.

I rapporti condominiali

Se l’immobile in oggetto si trova all’interno di un condominio è bene verificare e dare copia all’acquirente del regolamento di condominio, verificare se ci sono delibere di assemblea (in quel caso eventuali lavori di straordinaria amministrazione deliberati anche per il futuro ricadrebbero sul venditore), verificare che il venditore abbia debitamente saldato le spese condominiali (in caso non l’avesse fatto queste dopo l’acquisto ricadrebbero sull’immobile e quindi sul nuovo proprietario).

La Prestazione Energetica

L’immobile dovrà essere in possesso dell’Attestato di prestazione Energetica e nel contratto preliminare dovranno essere specificati l’indice e la classe energetica.

Durante la stesura del contratto preliminare è bene controllare che vi siano anche tutte le altre condizioni per completare l’atto, che anche il notaio stesso dovrà necessariamente verificare prima del rogito notarile.

• Verifiche sul regime patrimoniale delle parti
• Verifiche inerenti la conformità degli impianti (elettrico, idraulico e di riscaldamento)
• Verifiche del rispetto di alcune modalità costruttive per determinati immobili (es. antisismica)
• Verifiche sulla disciplina che regola eventuali preliminari su immobili ancora da costruire (fidejussioni e polizze decennali)
• Verifiche su eventuali vincoli culturali, ambientali, urbanistici, paesaggistici gravanti sull’immobile
• Verifiche di eventuali prelazioni convenzionali o legali
• Verifiche sulla commerciabilità di immobili P.E.E.P (Piani per l’edilizia economico popolare ) o piani per l’edilizia convenzionata e, se sussiste un pieno diritto o un diritto di superficie
• Verifica delle garanzie per vizi in stato alla conservazione dell’immobile
• Verifica sulla consegna contestuale al rogito notarile oppure se anticipata o differita
• Verifiche inerenti il regime fiscale, se soggetto a Iva o con Agevolazioni previste

PUNTO 5: Che differenza c’è tra caparra e acconto?

Solitamente al momento della sottoscrizione di una proposta di acquisto o di un preliminare di compravendita una data somma viene versata a titolo di caparra e serve a dimostrare la buona volontà e la serietà dell’acquirente a dar seguito alla transazione.

La caparra tuttavia può essere di 2 tipi:

1. Caparra Confirmatoria è la somma di denaro che al momento della conclusione del contratto la parte promissaria acquirente versa alla parte promissaria venditrice a conferma della serietà dell’impegno assunto (in caso di inadempienza delle parti oltre agli obblighi restitutori previsti per legge consente alla parte danneggiata di richiedere anche i danni patiti)
2. Caparra Penitenziale è la somma versata dalla parte alla quale è riconosciuto il diritto di recedere dal contratto preliminare e funge da corrispettivo nel caso si volesse esercitare il diritto di recesso.

Oltre al pagamento della caparra può essere previsto, prima del rogito notarile, il pagamento di alcune rate di prezzo entro determinate date previste e inserite appunto nel contratto preliminare, nonché come e dove dette rate dovranno essere verate.

Dunque è importante specificare se le somme versate o da versare debbano fungere come acconti o come caparra confirmatoria.

I pagamenti non possono MAI avvenire per contanti ma solamente con assegni bancari o circolari o mediante bonifici.

PUNTO 6: Quanto costa in termini di tasse un contratto preliminare di compravendita?

Una volta sottoscritto il contratto preliminare vi è l’obbligo da parte del mediatore di registrarlo entro 20 gg dalla data di sottoscrizione.

La Registrazione consiste nella presentazione del preliminare All’agenzia delle Entrate per il pagamento delle imposte.

Le imposte sono le seguenti:

• Imposta di registro in misura fissa € 200,00
• Imposta sulla caparra pari allo 0,5% dell’importo versato a titolo di caparra.
• Imposta sugli acconti pari al 3,00% su ciascun acconto.

Vi sono inoltre le Marche da bollo pari € 20,00 ogni 100 righe e per 2/3 copie.

Le imposte pagate in relazione a caparra o acconti potranno tuttavia essere dedotte dalle imposte di registro al momento della stipula del rogito notarile.

PUNTO 7: Che cos’è invece la trascrizione del preliminare di compravendita?

La trascrizione consistente nell’inserimento del contratto preliminare nei pubblici registri immobiliari nei termini previsti dalla legge.

La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 gg dalla stipula del contratto medesimo. Ovviamente per correre meno rischi possibili è meglio trascrivere immediatamente.**

L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del contratto preliminare ha effetto solo tra le parti, ciò significa che il venditore potrebbe vendere l’immobile anche ad altre persone o costituire su di esso diritti reali di godimento (es usufrutto) potrebbe altresì iscrivere ipoteche sull’immobile.

Se questo dovesse accadere non si può chiedere ad un giudice di invalidare la vendita o la costituzione di un diritto reale di godimento ma si può solamente chiedere il risarcimento del danno.

Il venditore, inoltre, a prescindere da una sua scorretta attività negoziale potrebbe “subire” azioni sull’immobile da parte di terzi (es pignoramenti, ipoteche giudiziali, sequestri etc).

Il rimedio a tutto questo si ha con la trascrizione del contratto preliminare che va fatta dal Notaio.

Con la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari altre eventuali vendite dello stesso immobile, e in genere tutti gli altri atti fatti o “subiti” dal venditore, non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.

**(La trascrizione del preliminare in altre parole ha un effetto prenotativo sull’immobile ed è come se l’atto definitivo di compravendita fosse stato trascritto quando viene trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione. La trascrizione inoltre garantisce anche per il mancato adempimento del contratto preliminare. Viene infatti riconosciuto all’acquirente un privilegio speciale sul bene immobile e quindi anche in caso di vendita forzata del bene viene preferito ad altri creditori.

La trascrizione garantisce una specifica tutela alla parte acquirente anche in caso di fallimento del venditore e conseguente mancato adempimento del contratto preliminare.)

Quando è opportuno trascrivere un contratto preliminare di compravendita?

• Quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del rogito notarile.
• Quando abbiamo un consistente importo versato a titolo di caparra o acconto.
• Quando abbiamo un serio rischio di azioni di terzi per insolvenza del venditore (venditore imprenditore e dunque soggetto fallibile).

Quanto costa la trascrizione?

• Imposta fissa di trascrizione € 200,00
• Diritti fissi di trascrizione (attualmente € 35,00)
• Onorario del Notaio (circa € 600,00 per un immobile del valore di circa € 300.000,00)

PUNTO 8: Che forma deve avere un contratto Preliminare di compravendita?

Il contratto preliminare deve avere la stessa forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo, pena la nullità. Pertanto il preliminare per la compravendita di immobili deve essere redatto in forma scritta come:

Atto Pubblico o scrittura privata.

PUNTO 9: Cos’è la riserva di nomina?

Talvolta accade che la parte acquirente non sappia ancora chi sarà il futuro compratore della casa. Potrebbe essere un figlio un parente una società o altro ancora. Sarà quindi opportuno prevedere nel preliminare un’apposita clausula che consenta di firmare il definitivo di vendita anche da altre persone.