Affittare casa: 10 utili consigli per una locazione sicura

Quella degli affitti è una realtà che non sente crisi, come testimoniano anche le modifiche della legislazione relativamente alla fiscalità ed ai contratti stipulabili: soprattutto tra soggetti privati, oggi, con il Regime della Cedolare Secca ci sono vantaggi positivi sia per proprietario che per l’inquilino.

Nonostante le continue modifiche, anche a livello sociale, vi sono molti locatori che pensano di essere ancora in quella che era la realtà degli affitti di inizio anni ’90 ma non è così.

Qui di seguito troverai dieci pratici e utili consigli per affittare il tuo appartamento ed  evitare di incappare nei classici errori che trasformano l’idea di avere un investimento sicuro in un vero e proprio calvario.

1) Per l’immobile da affittare devi scegliere un arredamento moderno ed al passo con i tempi.

Se vuoi affittare casa il primo errore da non fare assolutamente è quello di arredare la casa con mobili risalenti all’anteguerra, ovvero appartenenti, ad esempio, ai tuoi nonni. Cerca  di inserire arredamenti che siano piacevoli al passo coi tempi e funzionali all’uso che hai intenzione di fare dell’immobile. Fai in modo di rendere la casa presentabile agli occhi dei potenziali inquilini: quindi conviene, prima di mettere ufficialmente la casa sul mercato degli affitti,ritinteggiare le pareti e dargli una sistemata. Quello che dovrai pensare è che stai sistemando la casa come se dovessi viverci tu: abiteresti in un posto deprimente e vecchio quasi all’abbandono??

2) Scegli bene la persona che diventerà l’inquilino della tua casa ma non chiudere subito tutte le porte a priori

“Voglio SOLO Italiani”. Questo è il  pensiero ricorrente di molti  proprietari.

Il mercato degli affitti si poggia in modo considerevole sulle richieste di chi è arrivato in Italia da altri paesi ed è qui con famiglia e figli, lavora e non ha cattive intenzioni : escluderlo a scatola chiusa a volte puo’ far perdere delle ottime opportunità.

E’ importante tutelare l’immobile e il pagamento dell’affitto grazie alle garanzie contrattuali con tutti i crismi del caso; è inoltre importante fare il controllo accurato relativo alla capacità pagatoria del potenziale conduttore, verificando i redditi,  le Aziende presso le quali lavorano i potenziali inquilini ed analizzando attraverso dei servizi dedicati se sono dei buoni pagatori.

3) Il tuo canone d’affitto è al passo coi tempi?

Tieni presente è che i cambiamenti nel mondo degli affitti riguardano anche le cifre a cui si riescono ad affittare gli immobili. Devi avere ben chiaro che i tempi sono cambiati: da un lato c’è da fare i conti con un calo costante dei canoni di locazione e dall’altro con il fatto che l’avvento di internet ha rafforzato la posizione di chi cerca una casa in affitto, visto che ora gli è possibile fare confronti veloci tra le varie case disponibili e scartare quelle per cui i padroni di casa richiedono un canone oggettivamente non in linea con il mercato.

Se vuoi stare al passo coi tempi devi entrare nella logica che i canoni di locazione sono soggetti a cambiamenti in meglio e in peggio per chi affitta. Se non entri in questo ordine di idee il rischio è di non riuscire ad affittare la propria casa, perdere canoni di locazione e  ritrovarsi a dover sostenere tutti i costi condominiali.

4) Non impuntarti sugli aggiornamenti ISTAT

Uno dei punti su cui non vale più la pena impuntarsi è quello dell’aggiornamento Istat. L’indice Istat è seguito ancora da molti locatori, i quali pensano così di ottenere un guadagno potendo aumentare l’affitto, a livello annuale, di pochi euro.

Che questa sia una posizione giusta è convinzione di chi è rimasto al mercato degli affitti degli anni ’80: quello di cui ti devi rendere conto è che, per pochi euro in più all’anno, non vale la pena fare battaglie di principio. Risulta molto più proficuo concentrare i tuoi sforzi su altri aspetti per riuscire ad affittare in modo soddisfacente il tuo immobile .

5) Affidati sempre al miglior consulente della tua zona per trovare un inquilino velocemente e orientarti nella giungla normativa degli affitti

Affittare casa  in autonomia per risparmiare, senza affidarsi ad un esperto del settore, non fa risparmiare… anzi.

Parlandoti con onestà: eviterai sicuramente di pagare la consulenza, ma alla fine il tuo potrebbe diventare comunque un saldo negativo a causa delle occasioni che perderai o del tempo che sprecherai senza ottenere alcun risultato. L’ Agenzia presente nel territorio utilizza strumenti promozionali diversi dai tuoi  e profila il cliente prima di portarti la visita riducendo le perdite di tempo grazie all’attenta selezione. Se è un vero professionista della zona, fidati: avrà il tuo stesso obiettivo perchè tempo da perdere non ne ha!

Districarsi poi tra le nuove normative e gli adempimenti legati agli affitti, è sempre piu’ difficile. Uno specialista nel campo degli affitti riuscirà a mettere nero su bianco la soluzione contrattuale migliore per te e il futuro inquilino. Per capire perchè ti conviene affidarti ad un esperto ti basta dare un’occhiata a tutti i tipi di canone che puoi scegliere e le varie clausole inseribili nel contratto di locazione: capire quali ti convengono e quali no è complesso e l’aiuto di un esperto è essenziale per risparmiare tempo e guadagnare di più.

6) Esistono anche altre garanzie oltre al deposito cauzionale

Sei sicuramente cresciuto con l’idea che il deposito cauzionale sia l’unica garanzia  per chi decide di affittare un proprio immobile. Per chi affittava immobili ad uso abitativo 30 anni fa questa garanzia era quella che dava sicurezza in caso di mancato pagamento del canone o di danni causati dall’inquilino all’abitazione. Tuttavia devi entrare nella logica che anche questa forma di garanzia non è più in grado di tutelarti al 100%.

Per capirci: il deposito cauzionale ti tutela per un lasso temporale molto breve e alla fine potresti ritrovarti, se l’inquilino non ha pagato gli ultimi canoni prima di lasciare la casa, a dover intentare una causa civile che, essendo in Italia, sai quando inizierà ma non sai quando e se mai finirà. Puo’ essere conveniente, integrare una assicurazione sull’affitto, la quale al giorno d’oggi è una forma di garanzia  diffusa (e solitamente “a pacchetto”) e ti fornisce un anno di canoni non percepiti+spese condominiali ed una quota di copertura per eventuali spese legali.

Sono le compagnie assicurative stesse  che al momento della richiesta di emissione della polizza effettuano verifiche sul soggetto: se decidono di non assicurare vuol dire che è meglio non proseguire.

7) Sottoscrivi sempre un regolare contratto di affitto e rimani nel perimetro della legalità

Non puoi pretendere la correttezza dall’inquilino se poi i tuoi comportamenti sono votati all’opacità. Affitta il tuo appartamento massimizzando il guadagno e rispetta normative del settore, come ad esempio quella che impone di registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

La logica in cui devi entrare è che non puoi chiedere trasparenza e correttezza ad un inquilino se poi tu sei il primo a non rispettare questi due principi cardine.

8) Bisogna scrivere nero su bianco tutto quello che si pattuisce nel periodo della locazione.

Potresti pensare che mettere per iscritto tutte le clausole contrattuali la cui concretizzazione la legge lascia alla libertà delle parti, sia una perdita di tempo e un sottomettersi alla burocrazia. Questo potrebbe anche essere vero guardando le cose da una certa prospettiva ma, alla fine, mettere per iscritto tutto quello che locatore e conduttore stabiliscono nel corso della durata del contratto e successivamente alla sua eventuale venuta meno, serve ad entrambe le parti per evitare spiacevoli problemi che potrebbero sfociare anche nel legale.

Consiglio, ad esempio, di allegare al contratto di locazione il verbale che attesti la consegna delle chiavi e lo stato della casa al conduttore, così come descrivere il momento in cui l’immobile ti viene riconsegnato e segnalare i motivi per cui eventualmente si decide di trattenere una parte o tutto il deposito cauzionale. Di tutti i momenti contrattuali più importanti, quali ad esempio la disdetta del contratto di affitto o la decisione da parte del padrone di casa di non rinnovare il contratto di affitto, risulta necessario per legge lasciare una traccia scritta o per dirla con termini più corretti, ne viene richiesta la forma scritta per la loro validità a livello legale, oltre che il rispetto di determinate tempistiche.

9) Ricordati sempre che la casa che affitti è pur sempre casa tua

Per chi affittava negli anni ’80 e ’90 è un concetto ancora oggi difficile da capire, ma la casa che si affitta è a tutti gli effetti casa tua, pur non abitandoci e utilizzandola per avere una piccola rendita mensile.

Questo significa che se è vero che l’inquilino deve provvedere a quegli interventi che rientrano nella categoria delle manutenzioni ordinarie, risulta altrettanto vero che tu proprietario non potrai venire meno alle tue responsabilità relativamente alle manutenzioni straordinarie.

10) Infine ricordati sempre che la gentilezza salverà il mondo…

Questa ultima regola probabilmente non è quella fondamentale per riuscire ad affittare casa al meglio, ma sono convinto che se proverai a metterla in pratica avrai tutto da guadagnarci.

Metti subito le basi per un rapporto sereno e rispettoso con il tuo inquilino, il quale deve avere la netta percezione di avere di fronte una persona educata, discreta e disponibile. Ricordati sempre che avere un atteggiamento aggressivo non è il modo migliore per venire a capo dei problemi che nel corso di un rapporto contrattuale come questo possono sorgere. Sarà piu’ semplice trovare la soluzione degli eventuali problemi . Avere buoni rapporti con la persona a cui affitti una casa ti farà vivere più tranquillo e ti aiuterà a risolvere eventuali controversie in modo molto più veloce e indolore rispetto a quanto riusciresti a fare mantenendo rapporti freddi o addirittura burrascosi.