Quando si stipula un contratto di locazione viene fissata la sua data di scadenza e si definiscono gli eventuali rinnovi.
Può accadere, però, che in alcuni casi sia il Locatore che il Conduttore abbiamo la necessità di chiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione prima della sua scadenza naturale.
La legge stabilisce quali sono le azioni richieste in base al caso che si esamina.
#1 RISOLUZIONE CONSENSUALE
Nel caso in cui entrambe le parti siano concordi alla risoluzione anticipata del contratto di locazione, sarà sufficiente seguire gli adempimenti fiscali secondo le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate.
#2 RECESSO ANTICIPATO DA PARTE DEL LOCATORE
In questo caso, il Locatore deve comunicare la disdetta per fine locazione a mezzo Raccomandata A/R con 6 mesi di preavviso e comunque entro 6 mesi dalla scadenza naturale del contratto, se si tratta di beni immobili ad uso abitativo (per uso non abitativo i mesi diventano 12).
⇒ Nel caso in cui il Locatore non rispettasse il preavviso del contratto in scadenza, sarà obbligato a rinnovare il contratto al Conduttore alle medesime condizioni.
Bisogna, inoltre, considerare che il Locatore può chiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione solo nei seguenti casi:
- il Locatore intende utilizzare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per sé o la sua famiglia (parenti entro il 2° grado);
- quando il Conduttore abbia la piena disponibilità di un altro alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
- quando l’immobile dove si trova l’abitazione sia gravemente danneggiato e necessità di demolizione, ricostruzione o sgombero;
- quando il Conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
- se il Locatore intende destinare l’immobile all’esercizio di attività con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (in questo caso il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore un altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
- quando il Locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (il conduttore ha diritto di prelazione sull’acquisto).
Infine, il Locatore può ricorrere alla risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimenti del Conduttore, e chiedere il risarcimento dei danni che verrà quantificato dal giudice di merito e che terrà conto delle circostanze del caso specifico.
#3 RECESSO ANTICIPATO DA PARTE DEL CONDUTTORE
Le disposizioni che regolano la risoluzione anticipata del contratto di locazione da parte del Conduttore sono poche e più semplici, rispetto ai vincoli del Locatore.
Il Conduttore può recedere in qualsiasi momento avvalendosi dell’apposita clausola (ex art. 3, l. n. 431/1998) da specificare nella lettera di preavviso, con il solo obbligo di darne comunicazione al Locatore a mezzo Raccomandata A/R con un preavviso di 6 mesi.
Il preavviso è vincolante e, nel caso non venga rispettato, comporta degli oneri anche per il Conduttore.
⇒ Egli dovrà, infatti, versare al Locatore un importo pari a 6 canoni mensili, anche nel caso in cui lasci immediatamente libero l’immobile.
In tutti i casi sopra descritti si procederà poi allo stesso modo, pagando la tassa di registro all’Agenzia delle Entrate per registrare il recesso anticipato dal contratto.
L’obbligo di pagare questa tassa spetta al Locatore, che però potrà rivalersi successivamente sul Conduttore chiedendo la metà della somma versata.
