Surroga mutuo: cos’è e come si richiede

Quanti di voi hanno un mutuo da pagare per aver comprato casa?

Sicuramente molti… forse moltissimi…

Vi siete mai chiesti se la rata che state pagando è in linea con le attuali proposte del mercato? Potreste valutare una surroga del mutuo per avere.

Ma di cosa si tratta? Cos’è la SURROGA?

E’ sostanzialmente è la possibilità di un cliente che ha stipulato un contratto di mutuo ipotecario con una banca di passare ad un’altra banca che offre migliori condizioni, senza costi aggiuntivi.

Inoltre, grazie al Decreto Bersani attuato con la Finanziaria 2007, la surroga mutuo è gratuita per il cliente (aspetto da non tralasciare).

Il cliente, che trasferisce l’iscrizione ipotecaria sull’immobile acquistato, si impegna a saldare il debito residuo del mutuo stipulato in origine alla nuova banca secondo le condizioni sottoscritte.

La vecchia banca non può in alcun modo opporsi a tale volontà né tantomeno addebitare costi aggiuntivi per questo tipo di trasferimento che non compromette tra l’altro, eventuali  benefici fiscali eventualmente goduti con il primo contratto.

I motivi che vi portano a compiere tale scelta, come anticipato prima, potrebbe essere:

• un tasso inferiore a quello che avete ora;
• una durata minore del mutuo a fronte dello stesso importo residuo;
• minori costi accessori legati alle operazioni su conto corrente o ai canoni delle carte (bancomat, carta di credito, prepagat, etc);
• polizze accessorie più vantaggiose (perdita lavoro, decesso anticipato, etc…).

Condizioni per richiedere la surroga mutuo

Ci sono alcuni aspetti importanti da considerare quando si richiede una surroga:

1.  Il nuovo mutuo e il trasferimento dell’iscrizione ipotecaria devono essere notificati formalmente da un Notaio,
2.  La vostra banca non può opporsi, ma potrebbe farvi una controproposta altrettanto vantaggiosa per non cambiare,
3.  Il nuovo contratto di mutuo deve indicare necessariamente la destinazione della somma mutuata dalla nuova banca,
4. La quietanza* rilasciata dalla banca surrogata che deve indicare la dichiarazione del mutuatario circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento.
5.  Qualora siano presenti sul vecchio contratto clausole che limitino, escludano o prevedano dei costi per la surroga, queste sono da ritenersi nulle anche se il contratto rimane valido,
6.  Potete richiedere la surroga per qualsiasi tipo di finanziamento bancario e non solo il mutuo,

*(La quietanza è il documento contenente la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento, l’attestazione da parte della banca surrogata circa l’estinzione del debito, oltre che l’impegno della medesima banca a non procedere con la cancellazione dell’ipoteca originaria)

Come si richiede in pratica la surroga mutuo?

Il cliente, intestatario del mutuo, deve richiedere alla nuova banca la proposta di surroga mutuo in forma scritta.

Una avviata la procedura, la nuova banca informa la vecchia della volontà del debitore di effettuare la portabilità del mutuo (un pò come fanno gli operatori telefonici con il numero della sim) e richiede l’ammontare del debito residuo del mutuo che nel contratto diventerà il capitale del nuovo mutuo.

Come già detto, la vecchia banca non può opporsi alla surroga ma, quasi sicuramente, farà una proposta alternativa per farvi rimanere suoi clienti.

In ogni caso, la vecchia banca deve concedere il nulla osta per il passaggio entro i successivi 30 giorni, perchè superato tale limite potrebbe incorrere in penali e sanzioni per il ritardo.

Ottenuto il nulla osta si procede con la surroga mediante un rogito notarile a spese della banca, al fine di rendere effettivo il trasferimento dell’iscrizione ipotecaria dell’immobile in oggetto.

Quanto costa la surroga mutuo?

La surroga del mutuo è gratuita, non dovete pagare nessuna nuova imposta.

Inoltre, rimangono validi tutti i benefici fiscali previsti dalla legge in caso di acquisto della prima casa e le detrazioni sugli interessi passivi.

L’unico costo, che dovrete sostenere è la tassa di iscrizione nei registri immobiliari, che ha un costo di 35 €.

Quali documenti servono?

Questi sono i documenti necessari alla surroga, verifica di averli per velocizzare la procedura:

• Copia autentica dell’atto di mutuo in corso assieme alla copia della nota di iscrizione ipotecaria,
• Fotocopia del documento d’identità e del codice fiscale degli intestatari e dei garanti,
• Copia della dichiarazione di successione, se l’immobile è stato ereditato,
• Ammontare del debito residuo,
• Dati della nuova banca e del referente per la surroga,
• Certificato di stato civile / Atto di matrimonio dei proprietari,
• Visura catastale e planimetrie dell’immobile.

C’è un numero massimo di surroghe richiedibili?

Secondo la legge siete liberi di chiedere la surroga mutuo in qualsiasi momento e quante volte volete.

Tenete presente che tutte le banche prima di accettare la vostra richiesta e proporvi la surroga fanno delle verifiche e, per ovvi motivi, più surroghe vedono nello storico meno saranno portati ad accettarvi perchè potrebbero valutarlo un investimento non conveniente.

Alla fine, conviene richiedere la surroga oppure no?

Dipende… la risposta sarà frutto di un’attenta valutazione di tutti gli aspetti che abbiamo indicato e della vostra situazione finanziaria.

Un consiglio: nel momento in cui avete deciso di chiedere una surroga evitate di coinvolgere troppe banche, fate una valutazione inizale approfondita delle condizioni migliori per scegliere quella su cui puntare.

In caso di rifiuto procedete con la successiva.

Per qualsiasi richiesta, dubbio o informazione potete contattarci attraverso il modulo sottostante e sarete seguiti da un nostro consulente.