Analizziamo insieme il problema della conformità edilizio-urbanistica e catastale di un immobile.
Si tratta di un’analisi che deve essere svolta in sede di vendita dell’immobile, per la richiesta di mutuo ipotecario o per l’esecuzione di interventi edilizi (es. ristrutturazione).
La normativa di riferimento è il D.P.R. 380/01, ovvero il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, modificato dall’11 dicembre 2016 con l’entrata in vigore del D.L. 25 novembre 2016, n. 222.
Autorizzazione edilizia, Licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, dia, scia, cila, cil. Questi sono i titoli edilizi abilitativi che si sono visti negli anni.
Per la trasformazione urbanistica e/o l’edificazione di nuovi fabbricati i titoli edilizi che si sono susseguiti negli anni sono stati i seguenti:
- Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 115;
- Concessione Edilizia: dal 1977 con la Legge 10;
- Permesso di Costruire: dal 2003 con il D.P.R. 380/01. Ancora vigente.
Sono da ricordare, inoltre, i condoni edilizi con i quali si rendeva un immobile o un’opera regolare dal punto di vista edilizio-urbanistico. I condoni sono stati tre: nel 1985, nel 1994 e nel 2003.
Regolarità edilizia e catastale. Differenze
La conformità di un immobile deve essere duplice. Spieghiamo meglio…
L’immobile in oggetto deve risultare conforme sia dal punto di vista edilizio-urbanistico (comune) sia dal punto di vista catastale (Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale-Territorio).
La conformità edilizia è la “più importante”.
Il catasto è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale, non è “probatorio” e non dimostra la regolarità edilizia dell’immobile.
Paradossalmente possono esistere immobili abusivi ma accatastati.
Come si verifica la conformità edilizio-urbanistica e catastale del proprio immobile?
Come sempre è consigliabile affidarsi ad un professionista (geometra, architetto, ingegnere) in quanto certi di ottenere un veloce riscontro al vostro dubbio.
La procedura, tuttavia, inizia con una richiesta di accesso agli atti e documenti amministrativi presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del comune ove è sito l’immobile.
Per questa richiesta i comuni hanno tempo 30 giorni al fine di recuperare i documenti presso i loro archivi e farli visionare al richiedente dell’accesso (può essere il proprietario dell’immobile, un tecnico incaricato dalla proprietà, un notaio o un altro soggetto avente titolo).
Una volta visionati, si richiede copia dell’ultimo titolo edilizio comprensivo delle tavole di progetto (planimetrie, piante, prospetti e sezioni). Gli elaborati grafici devono riportare la stessa situazione dello stato di fatto dei luoghi. In caso contrario abbiamo già verificato delle difformità.
Procediamo successivamente anche ad un controllo catastale. Verifichiamo, quindi, che anche la planimetria catastale sia conforme.
Quali sono le difformità che abitualmente si verificano?
Le difformità che si possono riscontrare in un immobile sono di diversi tipi ed entità.
- Edificio abusivo: l’edificazione del fabbricato è avvenuta in completa assenza del titolo edilizio abilitativo. Questa è la situazione più grave e bisogna analizzare la situazione con attenzione. A volte è possibile presentare un Permesso di Costruire in sanatoria se il fabbricato risulta conforme ai regolamenti vigenti, tuttavia, il dirigente dell’ufficio competente può emettere un’ordinanza di demolizione e ripristino dei luoghi rivolta al responsabile dell’abuso. Può inoltre denunciare penalmente quest’ultimo.
- Modifiche di facciata: possono verificarsi, per esempio, per apertura e/o chiusura di fori finestra/porta, spostamento/demolizione/nuova realizzazione di terrazze. In questi casi si deve presentare una SCIA in sanatoria o un Permesso di Costruire in sanatoria se l’entità dell’intervento è considerevole.
- Aumento di volumetria: si può verificare, per esempio, per chiusura della terrazza per creazione di veranda, realizzazione di porticati con copertura fissa o l’ampliamento di un fabbricato. Deve essere presentato un Permesso di Costruire in sanatoria.
- Modifiche distributive interne: diversa partizione interna dei vani. Deve essere presentata una CILA in sanatoria.
- Fusione o divisione: fusione di due o più unità immobiliari (a mezzo di apertura di fori porta comunicanti) o divisione in due o più unità di una singola unità. Si deve presentare una CILA in sanatoria.
- Apertura/chiusura porte: Si deve presentare una CILA in sanatoria.
Sono state elencate alcune situazioni, tra le più frequenti, tuttavia, le casistiche sono svariate. Per questo motivo ogni singola difformità deve essere analizzata.
E’ importante sottolineare che non tutte le difformità sono sanabili. Un aumento di volumetria, per esempio, non è sempre ammesso dai piani regolatori. Inoltre devono sempre essere verificate le distanze minime tra fabbricati.
A quanto ammontano le sanzioni?
Tutte le pratiche di sanatoria prevedono il pagamento di una sanzione amministrativa oltre ai diritti di segreteria (diversi per ogni comune):
- CILA in sanatoria: € 1.000,00
- SCIA in sanatoria: minimo € 516,00 massimo € 10.329,00
- Permesso di costruire in sanatoria (DPR 380/01 art. 33, comma 2): […] sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, e con rife-rimento all’ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzio-ne dell’abuso, sulla base dell’indice ISTAT del costo di costruzione, con la esclusione, per i comuni non tenuti all’applicazione della legge medesima, del parametro relativo all’ubicazione e con l’equiparazione alla cate-goria A/1 delle categorie non comprese nell’articolo 16 della medesima legge. Per gli edifici adibiti ad uso diverso da quello di abitazione la sanzione è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, determinato a cura dell’agenzia del territorio.
Come si regolarizza la planimetria catastale?
Per regolarizzare la planimetria catastale è necessario richiedere ad un professionista una variazione catastale DOCFA. In questo modo il tecnico procederà al rilievo dell’immobile e conseguente presentazione della pratica in via telematica all’Agenzia delle Entrate.
Prima di vendere l’immobile o di eseguire interventi edilizi si deve …
Verificare la conformità edilizio-urbanistica e catastale dell’immobile è un’operazione assolutamente necessaria prima della vendita dell’immobile o prima di eseguire interventi edilizi.
Per la verifica è possibile richiede ad un proprio tecnico di fiducia di redigere una relazione di regolarità urbanistica e catastale.
Il consiglio è quello di rivolgersi sempre ad un tecnico di fiducia così da evitare “sgradevoli” sorprese …. A volte perfino insanabili …
