Un documento indispensabile in sede di acquisto o vendita di un immobile è la presenza del certificato di abitabilità o agibilità, attestazione di agibilità o SCIA per agibilità.
Il venditore di un immobile destinato ad abitazione, infatti, ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità; senza tale documento l’immobile è incommerciabile.
Lo ha sancito la seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 2294/2017 esprimendosi in una vicenda che vedeva l’acquirente di un immobile per abitazione chiamare in causa il venditore a causa della mancanza del certificato di abitabilità in quanto nell’immobile non sussistevano le condizioni per il rilascio del certificato.
Si rilevava, infatti, “un fenomeno di umidità di vaste proporzioni, non circoscritto al piano seminterrato ma esteso ai locali a piano terra destinati a civile abitazione”.
La Corte ha aggiunto che “il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile.
La violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella del risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento e non è sanata dalla mera circostanza in cui il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile.”
Ad oggi non esiste più il certificato di abitabilità o di agibilità. Tali documenti sono stati sostituiti, con le ultime modifiche del D.Lgs. n. 222/2016 del 25/11/2016 al Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. n. 380/2001, in vigore dall’11/12/2016, con la segnalazione certificata inizio attività per agibilità (SCIA).
E’ fondamentale conoscere il significato del documento che attesta l’agibilità di un immobile.
L’agibilità è, infatti, quel documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato.
La SCIA deve essere presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori dal titolare del permesso di costruire o della segnalazione certificata di inizio attività in caso di interventi di nuova costruzione, di ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali ed in tutti i casi di interventi su edifici esistenti che hanno modificato le condizioni predette.
L’agibilità può anche essere parziale, cioè riguardare:
1) singoli edifici o singole porzioni della costruzione, a condizione che siano funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti riferiti alle parti comuni;
2) singole unità immobiliari, a condizione che siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.
La mancata presentazione della SCIA determina l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.
La SCIA è immediatamente efficace, tuttavia nel termine di 30 giorni dalla presentazione della SCIA, l’Amministrazione comunale, nel caso di carenza dei requisiti e dei presupposti di legge, prescrive le misure necessarie per l’adeguamento alla normativa vigente.
